К нам обратилась обратилась компания Грин Флоу Лахта Парк за расчетом и обоснованием величины упущенной выгоды, вызванной ненадлежащим исполнением обязательств генерального подрядчика – объект премиального оздоровительного комплекса был сдан позже на 3 месяца.
Для определения величины упущенной выгоды нами были использованы сведения о финансовых показателях проекта и финансовая модель.
Учитывая цели оценки, оценщиком был исследован рынок услуг, которые оказываются в результате эксплуатации оздоровительных и спортивно-оздоровительных комплексов.
В ходе анализа было определено, что стоимость услуг оздоровительных и спортивно-оздоровительных комплексов может быть представлена в формате разового посещения (будни/выходные, длительность пребывания 3-4 часа), месячного, полугодового или годового абонемента (возможным также на 9 месяцев). Кроме этого, в стоимость абонемента входят разные составы услуг.
Из предоставленной заказчиком документации на объект (презентация, фин. модель), следовало, что в комплексе будут оказываться услуги в формате разового посещения (3-4 часа), длительные абонементы не предусмотрены. Данный фактор являлся основным при выборе аналогов для расчета.
Далее оценщиком был проанализирован состав услуг, входящих в стоимость абонемента. К расчету были приняты аналоги с сопоставимым составом (допускалась разница по одному из видов услуг), по которым возможно в дальнейшем произвести корректировку.
Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимается неполученные доходы, которые лицо (чье право нарушено), получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Недополученный доход представляет собой чистую прибыль (разность между потенциальным валовым доходом и произведенными затратами (себестоимостью)), которую мог получить правообладатель в результате эксплуатации объекта недвижимости.
Таким образом, в рамках расчета оценщиком применяется следующий алгоритм:
1. Определение потенциального валового дохода (ПВД)
2. Определение рентабельности
3. Определение затрат, производимых для получения ПВД
4. Определение чистого дохода (прибыли), т.е. упущенной выгоды.
Исходя из вышеизложенного, в Отчёте об оценке расчеты были проведены доходным подходом. Сравнительный подход использовался для отдельных элементов расчета – стоимости услуг.
