Оценка земельного участка в Москве

В каких случаях нужна оценка:

Существует множество ситуаций – финансовых, учетных, хозяйственных – когда требуется достоверная оценка стоимости земельного участка. Перечислим основные причины, по которым клиенты обращаются в нашу компанию для оценки земли:

приобретение участка и постановка его на баланс

продажа или аренда земельного надела

выкуп объекта госсобственности (приватизация)

оспаривание кадастровой стоимости объекта

оценка долевой собственности нескольких владельцев

определение суммы взноса в уставной капитал

земельный участок как залог по банковскому кредиту

От чего зависит оценка стоимости земли

Что влияет на стоимость участка? Если в двух словах, важна его привлекательность и полезность. Какие факторы определяют эти характеристики, как они могут изменить цену объекта, рассмотрим подробнее. Сначала о факторах, влияющих на стоимость любого участка:

местоположение, его степень удаленности от населённых пунктов, дороги и транспортные развязки, инфраструктура;

ландшафт;

размер участка;

спрос на земельные участки в данной местности (регионе);

вид права пользования участком (земля во владении или арендована);

инженерные коммуникации (или возможность их проведения);

экономическое развитие местности.

Особенности земель различных категорий

Классификация земель начинается с категории (назначения). Это один из главных факторов влияния на стоимость любого участка. От категории зависят возможные виды использования данного участка. Для каждой категории земель существуют свои важные показатели, рассмотрим их более подробно:

с/х земли. Для сельского хозяйства особо важны следующие факторы – почва, климат, наличие и структура посевных площадей, сезонность производства;

земли населенных пунктов. Для оценки стоимости данной категории важно расположение участков в населённом пункте, подъездные пути, инфраструктура, наличие социальных и культурных объектов, коммуникации;

лесные земли (для концессии и аренды). В оценке таких участков обращают внимание на запасы лесных ресурсов, состояние почвы и растительности, возможность получения дохода;

особо охраняемые земли. Здесь важно наличие и состояние природоохранных объектов. А также значение земель и объектов – научное, культурное, рекреационное, оздоровительное.

Порядок оценки земельного участка

Этапы выполнения услуги оценки земли:

1. Определение цели оценки, составление техзадания, заключение договора на оценку земельного надела.
2. Сбор документов и информации, в том числе категория участка, форма права на него у заказчика, физические характеристики объекта, наличие построек.
3. Выезд специалистов на осмотр объекта, окружающей местности, инфраструктуры, дорожных развязок.
4. По результатам анализа информации по земельным участкам выбираются оптимальные оценочные подходы и методы.
5. Проходят необходимые расчёты, обобщение результатов расчетов по всем методам. Определяется итоговая рыночная стоимость данной земли.
6. Формируется отчет (от 50 страниц объемом) для заказчика, срок его актуальности – полгода. Зафиксированная в отчете рыночная стоимость земельного участка принимается во всех инстанциях, признается достоверной и адекватной.

Подходы и методы оценки

В нормативной документации по оценке указано, что специалисты могут использовать три основных подхода (способа):

сравнительный;

доходный;

затратный.

Методы в каждом подходе выбирает эксперт самостоятельно, учитывая всю достоверную информацию на рынке подобных объектов.

Сравнительный подход

Для оценки большинства участков земли более всего подходит этот способ. Он заключается в систематизации и сравнении цен аналогичных объектов на открытом конкурентном рынке за последнее время. В рамках подхода в основном используется метод сравнения продаж. Гораздо реже используется метод выделения. Он работает, если сравниваются земельные участки с типовой застройкой, одинаковыми улучшениями и достаточным количеством продаж.

Доходный подход

Его можно применять для оценки земельных участков, от которых потенциальный покупатель ожидает в будущем доход. Основной метод оценки – капитализация годового дохода (рента). Чтобы определить рыночную стоимость объекта, рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого проводится исследование рынка, а также ретроспективный или прогнозный анализ доходов и расходов.

Затратный подход

Сущность затратного подхода не позволяет использовать его напрямую для оценки земельных участков. Поэтому элементы данного подхода используются только для оценки улучшений земельного участка. Например, для оценки затрат на воспроизводство инфраструктуры, природных объектов, магистральных сетей водоснабжения, электроснабжения и других улучшений. Окончательная оценка рыночной стоимости земли определяется по совокупности результатов, полученных в каждом подходе.

Документы для предоставления оценщику:

1. Документ, подтверждающий право на земельный участок
2. Кадастровый паспорт
3. Документы строений, расположенных на оцениваемом участке

*После ознакомления с предметом оценки, перечень документов может быть расширен.

Рассчитать стоимость и сроки оценки Вам помогут наши менеджеры по телефону: 8 (800) 505-69-89