Оценка земельного участка в Москве

Земельный участок, как объект недвижимости, в различных житейских ситуациях становится предметом финансовых, хозяйственных или учетных операций. Тут без достоверной оценки стоимости земли не обойтись. Оценочная компания «Спарк» оказывает услуги по проведению оценочных операций с недвижимостью, в том числе с землей.

Случаи, когда нужна оценка земельного участка

В нашу компанию обращаются клиенты по таким поводам для проведения оценки земли:

продажа или сдача в аренду;

выкуп у государства объекта при приватизации;

при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

при определении стоимости земли тогда, когда она принадлежит нескольким собственникам;

при вычислении суммы взноса в уставной капитал предприятия;

когда земельный участок выступает в роли залога по кредиту.

Землю, в отличие от прочих объектов недвижимости, свободно воспроизвести нельзя – к ней не применимо понятие износа.

От чего зависит стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка влияют два момента – полезность земли и ее привлекательность. Эти характеристики складываются из ряда обстоятельств, под влиянием которых оценка недвижимости меняется в меньшую или большую сторону. К факторам, формирующим стоимость земельного участка, относят:

место, где расположен объект, его удаленность от дорог, транспортных развязок, населенных пунктов;

развитость инфраструктуры;

размер земельного участка, ландшафт;

спрос и предложение в данной местности на земельные наделы;

вид прав лица на участок (земля находится в собственности или аренде);

наличие инженерных коммуникаций и возможность их прокладки;

уровень экономического состояния местности.

Все земельные наделы, независимо от форм собственности и назначения, внесены в государственный кадастр недвижимости. Учет земель наделяет каждый участок характеристиками, которые ложатся в основу проведения качественной оценки.

Категории земель, их особенности

Земельные участки, внесенные в государственный реестр, поделены на категории с учетом целевого назначения. Каждая из них имеет свои характеристики и показатели, от которых зависит стоимость надела.
Земли поделены на категории:

земли сельскохозяйственного назначения. К факторам, формирующим цену земли, относят плодородие почвы, благоприятный, климат, структуру посевных площадей, сезонность сельхозработ;

земли населенных пунктов. На оценку влияет местоположение участка в населенном пункте, развитость инфраструктуры, коммуникаций, наличие дорог, социально-культурных учреждений;

земли лесного фонда не передают в собственность, а сдают для аренды или предоставляют концессию. При оценке земли эксперты исследуют состояние почв;

особо охраняемые территории. Ценность земельных участков определяет наличие на них природоохранных объектов и структур, которые заняты научным, культурным, оздоровительным или рекреационным направлением деятельности.

Порядок проведения оценочных операций

Эксперты-оценщики руководствуются действующим законодательством РФ: федеральными законами, постановлениями правительства, ведомственными и субъектными нормативно-правовыми актами.
Специалисты работают в следующем порядке:

1. На первом этапе определяют основную цель, с которой проводят оценку, составляют техзадание, заключают договор с клиентом для проведения оценки.
2. Собирают информацию, в какую категорию входит участок, какими физическими характеристиками обладает земля, есть ли на ней постройки.
3. Выезжают на объект и проводят его осмотр, вместе с этим осматривают окружающую местность, изучают инфраструктуру.
4. Выбирают оптимальные методы оценки, проводят расчеты по выбранным методикам, определяют рыночную стоимость земельного участка.
5. Составляют отчет, который будет действовать в течение 6 месяцев. Все инстанции обязаны принимать его и признавать указанную цену земли достоверной.

Методология оценки

Эксперты по оценке недвижимости используют три способа, на основании которых готовят отчет:

сравнительный;

доходный;

затратный.

Специалист вправе самостоятельно выбирать тот или иной подход в работе с достоверной информацией об объекте при формировании оценки.

Сравнительный подход

Метод подходит для оценки большинства земельных участков. Его суть состоит в сравнении цен на аналогичные земли, продаваемые за последнее время в данной местности. Эксперты обращаются к методу выделения, когда для сравнения берут наделы с застройкой по типовому проекту, которые имеют определенное количество продаж.

Доходный подход

Применяют такой подход по отношению к участкам, которые принесут покупателю доход. Специалист рассчитывает рыночную стоимость через коэффициент капитализации (годовое измерение). Для анализа берут прогнозируемые доходы и расходы, связанные с эксплуатацией участка. Эксперты анализируют результаты, полученные при использовании каждого метода, и на основании полученных данных выводят окончательную стоимость земли.

Затратный подход

Сущность затратного подхода не позволяет использовать его напрямую для оценки земельных участков. Поэтому элементы данного подхода используются только для оценки улучшений земельного участка. Например, для оценки затрат на воспроизводство инфраструктуры, природных объектов, магистральных сетей водоснабжения, электроснабжения и других улучшений. Окончательная оценка рыночной стоимости земли определяется по совокупности результатов, полученных в каждом подходе.

Документы для предоставления оценщику

Набор документов стандартный и включает:

1. Документ, подтверждающий право на землю
2. Кадастровый паспорт
3. технический паспорт на строения, расположенные на оцениваемом участке

*После ознакомления с предметом оценки, перечень документов может быть расширен.

Рассчитать стоимость и сроки оценки Вам помогут наши менеджеры по телефону: 8 (800) 505-69-89