Право аренды как объект оценки
В соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ, в качестве объекта оценки могут выступать права собственности и иные имущественные права. Одним из таких прав является право на заключение договора аренды. Это значит, что само право заключить договор аренды с собственником земельного участка имеет стоимость и что эта стоимость может быть определена. По сути, при этом оценивается право пользования и владения земельным участком. Право распоряжения остается за собственником. В качестве как арендодателя, так и арендатора, могут выступать юридические и физические лица, государство, муниципалитеты. В хозяйственной деятельности юридических и физических лиц, государство и муниципалитеты преимущественно выступают в роли арендодателя, и очень редко в роли арендатора.
- Определение стартовой стоимости для торгов, проводимых органами исполнительной власти
- Использование этого права в качестве залога
- Приобретение или продажа сооружений, расположенных на участке, как составной части имущественного комплекса, в том числе при оценке бизнеса
- Для инвестирования
Наиболее актуальные случаи оценки права аренды земельного участка:
Стоимость работ по оценке права аренды земельного участка зависит от трудоемкости выполнения конкретного заказа.
Методология оценки
Строительным компаниям при строительстве многоквартирного жилого дома, приходится выбирать между покупкой земельного участка в собственность и приобретением права аренды на аналогичный земельный участок. Во втором случае, как правило, расходы существенно ниже. Такая разница в цене может быть основой для определения стоимости тех видов прав, которыми арендодатель не может пользоваться. Этот вариант лежит в основе метода сравнения.Методологически к определению стоимости права аренды на земельный участок, специалисты-оценщики, часто обращаются к «доходному подходу», представляя наилучшее использование объекта оценки, преимущественно – сдачу в субаренду.
Несколько иначе подходят к оценке права аренды застроенного земельного участка. Здесь применяют метод выделения, сущность которого – в определении возможной доли получаемого дохода, приходящегося на земельный участок от эксплуатации всего объекта. Может быть также применен метод остатка – фактически модифицированный «метод выделения» с той лишь разницей, что в первом случае для определения стоимости постройки (улучшения) на участке применяются элементы затратного подхода, а во втором случае – элементы метода капитализации доходного подхода.
Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка
К основным ценообразующим факторам стоимости права аренды земельного участка (по отношению к аналогичному земельному участку, но с полным правом собственности) можно отнести:
- Срок действия договора
- Категория земель, к которой относится земельный участок
- Разрешенное использование земельного участка
- Особенности реализации прав сторонами, предусмотренные условиями договора
- Особенности использования постройки (улучшения)
- Потенциальный доход от сдачи в аренду
Необходимые документы для составления отчета об оценке:
Для составления отчета об оценке права аренды земельного участка понадобятся следующие документы:
- Документы на право собственности (как для земельного участка так и постройки расположенной на этом участке)
- Кадастровый паспорт
- Технический паспорт на постройки (если участок застроен),
- Сведения о сервитутах, обременениях
- Договоры аренды, соглашение с арендодателем
- Данные о возможных инженерных системах, находящихся на участке
