Что такое апартаменты
Апартаменты— коммерческая недвижимость, расположенная в многоэтажных домах и зачастую используемая для постоянного проживания граждан.
Одной из главных особенностей апартаментов является вид разрешенного использования земельного участка под зданием. В выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) указан один из видов использования:
– для размещения зданий гостиничного типа;
– для объектов общественно-делового значения.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Исходя из того, что апартаменты не являются квартирами, по закону их нельзя отнести к жилым помещениям, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Метод оценки недвижимости имеет свои особенности.
Апартаменты, как и квартира, могут состоять из нескольких изолированных комнат, включать кухню, зону отдыха, санузлы. Однако, несмотря на визуальное сходство с квартирой, апартаменты в обслуживании и дальнейшем использовании имеют существенные отличия:
– нежилое назначение помещения;
– законодательством не урегулирован вопрос обслуживания содержания общего имущества дома;
– управляющую компанию выбирает собственник, владеющий большей частью помещений, расположенных в здании;
– соседи могут шуметь на законных основаниях;
– недвижимость может изыматься за долги;
– нельзя получить налоговый вычет с покупки;
– нельзя использовать средства поддержки от государства, такие как материнский капитал;
– разрешена только временная регистрация с согласия всех собственников;
– нет возможности снизить тарифы на коммунальные платежи;
– налог на имущество в пять раз выше, чем налог на квартиру, при расчете суммы оплаты льготные тарифы не применяются;
– у застройщика отсутствуют обязательства в обеспечении жильцов социальной инфраструктурой, включающей образовательные, здравоохранительные учреждения, магазины.
Планируемые изменения в законодательстве
Интересы владельцев апартаментов, использующих недвижимость для круглогодичного проживания, практически не защищены законодательством. Спорные вопросы, возникающие у жильцов, решаются в судебном порядке. В 2021 году подготовлен проект федерального закона, согласно которому предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», дать определение «апартаментам».
В тексте документа приводятся разъяснения по вопросам управления домом, получения прописки, содержания общего имущества многофункционального здания, тарифам за коммунальные услуги. Несмотря на то, что согласно дорожной карте одобрение федерального закона Советом Федерации предполагалось еще на июль 2021 года, законопроект официально не был утвержден.
В каких случаях необходим отчет об оценке апартаментов
Стоимость недвижимости определяют в следующих ситуациях:
1. Использование апартаментов в качестве залога при получении кредита в банке.
2. Сдача недвижимости в аренду, расчет арендной платы.
3. Раздел совместно нажитого имущества между супругами.
4. Совершение сделки купли-продажи.
5. Оформление страховки.
6. Принятие наследства.
7. Внесение имущества в уставной капитал компании.
8. Оспаривание кадастровой стоимости и последующее снижение налога на имущество.
Требования к оценочной компании и оценщику
В современном веке цифровизации, отчет об оценке можно заказать, не выходя из дома, используя форму заявки на сайте оценочной компании и оплачивая услуги онлайн.
Однако для того, чтобы отчет имел юридическую силу и значимость, он должен быть подготовлен квалифицированным специалистом.Основные требования к специалисту по оценке:
– является членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
– имеет высшее образование по оценочной деятельности;
– обладает квалификационным аттестатом;
– застраховал свою ответственность.
Процесс оценки апартаментов
Комплекс последовательных этапов включает в себя:
1. Обсуждение целей.
2. Заключение договора.
3. Осмотр на месте.
4. Выбор методики.
5. Анализ рынка.
6. Выполнение необходимых расчетов.
7. Подготовка отчета.
8. Передача результата.
Методы оценки апартаментов
Апартаменты являются недвижимым имуществом и подлежат оценке в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» No 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки» No 611.
Выделяют три метода оценки апартаментов:
– доходный;
– затратный;
– сравнительный.
Каждый подход основан на вычислении рыночной стоимости имущества.
Сравнительный метод предполагает сопоставление специалистом анализируемого помещения с подобными объектами, информация о которых доступна и содержится в официальных источниках. Метод применяется, когда на сайтах о продаже, аренде, покупке недвижимости, таких как Avito, Циан, Юла и им подобных удается найти достаточное количество аналогов для сравнения.
Доходный метод заключается в расчете рыночной стоимости объекта исходя из оценки выгоды, получаемой при его коммерческом использовании в текущий момент и стоимости выгоды в будущем. Доходный подход применим, например, при возможности сдачи недвижимости в аренду.
Затратный метод применяется достаточно редко и имеет смысл для расчета стоимости уникальных объектов, которым нет аналогов либо их количество очень мало. Исходя из названия, подход заключается в расчете финансовых затрат на строительство, ремонт оцениваемого объекта, включая цену земельного участка, на котором он расположен.
Что входит в состав отчета об оценке
Отчет предоставляется в одном из двух вариантов:
– электронный вид, заверенный усиленной цифровой подписью оценщика и предоставляемый, например, для электронной подачи документов в Управление Росреестра;
– бумажный вид, заверенный подписью оценщика и синей печатью организации.
Документ включает следующие сведения:
– информацию о заказчике;
– сведения о компании, включая сведения об ИНН, ОГРН, данные об оценщике, в том числе документы о квалификации, членстве в СРО;
– технические показатели апартаментов;
– общий анализ рынка;
– определение ликвидности недвижимости;
– аргументацию метода;
– расчет рыночной стоимости;
– правоустанавливающие документы на недвижимость, технический паспорт, выписка из ЕГРН;
– фотографии помещения, мест общего пользования, фасада здания, придомовой территории.
Документы, предоставляемые оценщику
Для проведения оценки апартаментов оценщику предоставляются исходные данные:
– выписка из ЕГРН;
– документы БТИ (технический паспорт);
– сведения о содержании обременений у объекта, при наличии;
– иные сведения о коммерческом использовании апартаментов, включая размер арендной платы, при наличии.
Грамотный отчет об оценке апартаментов учитывает каждый указанный фактор и выполняется квалифицированным опытным специалистом с использованием наиболее подходящего метода оценки.
Стоимость оценки апартаментов
| Объект оценки | Цена (руб.) | Сроки (дней) |
|---|---|---|
| Апартаменты | 10 000 | до 3 |
